VÝROČNÍ ZPRÁVA, ÚČETNÍ ZÁVĚRKA A ZPRÁVA AUDITORA ZA ROK 2022

Obsah

Výroční zpráva .................................................................................................................................... 4

1. Charakteristika společnosti ........................................................................................................... 4

2. Přehled činnosti společnosti ......................................................................................................... 4

2.1. Předmět podnikání: ................................................................................................................... 4

2.2. Předmět činnosti: ...................................................................................................................... 5

3. Statutární orgán Společnosti k 31. prosinci 2022 ......................................................................... 5

3.1. Jednatelé ................................................................................................................................... 5

3.2. Valná hromada .......................................................................................................................... 6

3.3. Výbor pro audit ......................................................................................................................... 6

4. Organizační struktura ................................................................................................................... 6

5. Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti společnosti ................................................................ 7

6. Informace o odměnách statutárním auditorům ............................................................................. 9

7. Hospodářské postavení společnosti .............................................................................................. 9

8. Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31.12.2022 ......................................... 9

9. Předpokládaný budoucí vývoj společnosti a hlavní rizika a nejistoty .......................................... 9

10. Významná soudní řízení ........................................................................................................... 9

11. Významné smlouvy ................................................................................................................ 10

12. Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí ....................................................... 10

13. Aktivity v oblasti vývoje a výzkumu ...................................................................................... 10

14. Zaměstnanecké otázky a pracovněprávní vztahy ................................................................... 10

15. Obchodní model podniku a jeho tvorba ................................................................................. 10

16. Údaje o organizačních složkách v zahraničí ........................................................................... 10

17. Čestné prohlášení .................................................................................................................... 10

18. Informace o kodexech řízení a správy společností ................................................................. 11

19. Informace k vlivu ruské invaze na Ukrajinu na podnikatelskou činnost Emitenta ................ 11

Zpráva jednatelů o podnikatelské činnosti společnosti a stavu jejího majetku ...... 12

1. Podnikatelská činnost a stav majetku ......................................................................................... 12

2. Koncepce činnosti společnosti .................................................................................................... 12

3. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístupu emitenta k možným

rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví ............................................................................ 12

Účetní závěrka za rok 2022 ......................................................................................................... 13

Výkaz o finanční pozici ke dni 31. prosince 2022 ............................................................................. 14

Výkaz o úplném výsledku .................................................................................................................. 15

za období od 1. ledna do 31. prosince ................................................................................................ 15

Výkaz změn vlastního kapitálu ........................................................................................................... 15

za období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 .............................................................................. 15

Výkaz peněžních toků ........................................................................................................................ 16

za období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 .............................................................................. 16

Příloha v účetní závěrce ................................................................................................................ 17

1. Charakteristika a hlavní aktivity ................................................................................................. 17

2. Základní východiska a účetní pravidla pro sestavení individuální účetní závěrky .................... 18

2.1. Prohlášení o shodě .............................................................................................................. 18

2.2. Základní východiska ........................................................................................................... 18

2.3. Aplikace nových a novelizovaných Mezinárodních standardů účetního výkaznictví (IFRS)

schválených pro použití v EU ......................................................................................................... 19

2.4. Významné relevantní účetní postupy a politiky ................................................................. 19

2.5. Použití odhadů a úsudků ..................................................................................................... 24

2.6. Stanovení reálné hodnoty ................................................................................................... 24

3. Vysvětlující informace k výkazu o finanční pozici .................................................................... 25

3.1. Poskytnuté dlouhodobé půjčky ........................................................................................... 25

3.2. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty .......................................................................... 25

3.3. Vlastní kapitál ..................................................................................................................... 25

3.4. Emitované dluhopisy .......................................................................................................... 26

3.5. Krátkodobé závazky ........................................................................................................... 26

4. Vysvětlující informace k výkazu úplného výsledku ................................................................... 26

4.1. Náklady na služby .............................................................................................................. 26

4.2. Ostatní provozní náklady .................................................................................................... 27

4.3. Výnosové úroky .................................................................................................................. 27

4.4. Nákladové úroky ................................................................................................................. 27

4.5. Ostatní finanční náklady ..................................................................................................... 27

4.6. Ostatní finanční výnosy ...................................................................................................... 28

4.7. Řízení finančních rizik ........................................................................................................ 28

4.8. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístupu k možným rizikům

ve vztahu k procesu účetního výkaznictví ...................................................................................... 29

5. Podmíněná aktiva a závazky ....................................................................................................... 29

6. Transakce se spřízněnými stranami ............................................................................................ 29

6.1. Obchodní transakce ............................................................................................................ 29

6.2. Odměny ředitelům a klíčovým členům vedení ................................................................... 30

6.3. Odměna statutárnímu auditorovi ........................................................................................ 30

6.4. Následné události ................................................................................................................ 30

Zpráva auditora ................................................................................................................................ 36

Výroční zpráva

1. Charakteristika společnosti

Obchodní jméno:

SATPO finance, s.r.o. (dále „Společnost“ nebo „Emitent“).

Sídlo:

Holečkova 3331/35, Smíchov, 150 00 Praha 5

Identifikační číslo:

11855029

LEI:

315700FS6VWV7J6QZ458

Právní forma:

společnost s ručením omezeným

Emitent vznikl 16. září 2021 a byl zapsán do obchodního rejstříku vedeného u Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 355142.

Emitent byl založen za účelem vydávání dluhopisů a jeho hlavní činností je poskytování vnitroskupinového financování ostatním společnostem ze Skupiny SATPO, kterou tvoří společnost SATPO Group B.V., se sídlem 1083HN Amsterdam, Barbara Strozzilaan 201, Nizozemské království, registrační číslo: 815445490, LEI: 315700M02LQI3R589P28, zapsanou v nizozemském obchodním rejstříku pod číslem 34243136 (dále jen „SGBV“) a dceřiné společnosti SGBV spadající do konsolidačního celku SGBV (vč. Emitenta), (Skupina SATPO). Společnost SATPO Group je od roku 2022 daňovým rezidentem v České republice, neboť sem dne 1. ledna 2022 přemístila místo svého vedení.

Emitent žádné další činnosti nevykonává.

2. Přehled činnosti společnosti

Dne 4. února 2022 byl zahájen úpis dluhopisů SATPO FIN. 7,10/26 (ISIN CZ0003537052). Nominální hodnota dluhopisu je 1,00 Kč. K 31. prosinci 2022 byly upsány dluhopisy v celkové nominální hodnotě 400.000.000, - Kč. Jedná se o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem 7,10 % p.a., který je splatný pololetně zpětně k 4. srpnu a 4. únoru. Den splatnosti jmenovité hodnoty dluhopisů je 4. února 2026.

Emitent financuje svou činnost ze zdrojů z emise z dluhopisů, z výnosů z poskytování vnitroskupinového financování, případně ze zdrojů od jediného společníka.

2.1. Předmět podnikání:

Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona obory činnosti:

- Zprostředkování obchodu a služeb

- Velkoobchod a maloobchod

- Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí

- Poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků

- Reklamní činnost, marketing, mediální zastoupení

- Služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy

- Výroba, obchod a služby jinde nezařazené

Zapsáno: 16. září 2021

2.2. Předmět činnosti:

- Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor

- Správa vlastního majetku

Zapsáno 16. září 2021

Ke změně u předmětu podnikání v průběhu roku 2022 nedošlo.

Postavení Společnosti na trhu není relevantní z důvodu specifického charakteru podnikatelské činnosti Společnosti, kterou je poskytování vnitroskupinového financování.

3. Statutární orgán Společnosti k 31. prosinci 2022

Společnost je společností s ručením omezeným založenou a existující podle práva České republiky.

Společnost má 3 jednatele. Jednatelé netvoří kolektivní orgán. Společnost zastupují společně alespoň 2 jednatelé. Jednatelé jsou statutárním orgánem a náleží jim veškerá působnost, kterou společenská smlouva nebo zákon nesvěřila jinému orgánu společnosti.

Jednatelé neobdrželi v roce 2022 žádné peněžní ani nepeněžní plnění. Osoby s řídící pravomocí nemají z titulu své funkce nárok na žádné odměny. Společnost činí pro účely této účetní závěrky prohlášení, že si není vědoma žádného možného střetu zájmů mezi povinnostmi jednatelů ve vztahu ke Společnosti.

3.1. Jednatelé

Statutární orgán k 31. prosinci 2022:

jednatel:

JIŘÍ POKORNÝ, dat. nar. 30. července 1975

Švédská 1010/15, Smíchov, 150 00 Praha 5

Den vzniku funkce: 16. září 2021

jednatel:

Mgr. Ing. JIŘÍ POLANSKÝ, dat. nar. 23. dubna 1979

Seydlerova 2148/9, Stodůlky, 158 00 Praha 5

Den vzniku funkce: 16. září 2021

jednatel:

Pavel Starý, dat. nar. 23. ledna 1975

Nad Želivkou 422, Nebušice, 164 00 Praha 6

Den vzniku funkce: 23. listopadu 2021

V roce 2022 nedošlo ke změně ve statutárních orgánech.

3.2. Valná hromada

Emitent má jediného společníka, valná hromada se nekoná a její působnost vykonává jediný společník. Rozhodnutí přijaté v působnosti valné hromady doručí společník buď k rukám jakéhokoliv jednatele, nebo na adresu sídla společnosti, anebo na e-mailovou adresu. Jednatelé jsou povinni předkládat návrhy rozhodnutí jedinému společníkovi s dostatečným časovým předstihem. Jediný společník může určit lhůtu, v níž mu má být návrh konkrétního rozhodnutí předložen.

Do působnosti valné hromady náleží rozhodnutí o otázkách, které zákon nebo tyto stanovy zahrnují do působnosti valné hromady. Do působnosti valné hromady náleží též:

a) rozhodování o změně obsahu společenské smlouvy, nedochází-li k ní na základě jiných právních skutečností;

b) udílení a odvolávání prokury;

c) jmenování a odvolání likvidátora včetně schvalování smlouvy o výkonu funkce a poskytování plnění podle § 61 zákona o obchodních korporacích;

d) rozhodování o zrušení společnosti s likvidací.

3.3. Výbor pro audit

V souvislosti s emisí dluhopisů byl v roce 2022 zřízen výbor pro audit.

Výbor pro audit je orgánem, který prověřuje účinnost fungování vnitřního kontrolního systému společnosti Výbor má 3 členy, které jmenuje a odvolává valná hromada, případně jediný společník vykonávající její působnost. Člen výboru musí splňovat požadavky stanovené právními předpisy. Většina členů výboru pro audit musí být nezávislá a odborně způsobilá. Výbor pro audit má dva nezávislé a jednoho odborně způsobilého člena:

• Ing. Iveta Krašovicová – předseda výboru pro audit (nezávislá osoba)

• Ing. Katarína Atalovičová – člen výboru pro audit (nezávislá osoba)

• Ing. Markéta Štechová – člen výboru pro audit.

Hlavním účelem výboru pro audit je dohled nad procesem sestavování účetní závěrky a systémem účinnosti vnitřní kontroly.

4. Organizační struktura

Jediným společníkem a zároveň ovládající osobou podle Zákona o obchodních korporacích Emitenta je SGBV. SGBV přímo ovládá a kontroluje pan Jiří Pokorný na základě vlastnictví 90% podílu na základním kapitálu a 100% podílu na hlasovacích právech. Pan Jiří Pokorný je zároveň jednatelem Emitenta i SGBV. Emitent je součástí Skupiny SATPO.

Jediným společníkem společnosti k 31. prosinci 2022 je SGBV:

Podíl na základním kapitálu

v tis. Kč

%

SATPO Group B.V.

200

100

Celkem

200

100

Základní kapitál Společnosti ve výši 200.000, - Kč je plně splacen. Ve společnosti existuje jediný druh podílu, a to podíl základní. Každý společník může vlastnit pouze jeden podíl.

5. Rozbor a vyhodnocení vývoje výkonnosti společnosti

V následujících tabulkách jsou uvedeny vybrané nekonsolidované ukazatele Emitenta dle prospektu vycházející z údajů uvedených v účetní závěrce Emitenta k 31.12.2022 a 31.12.2021. Ukazatele vychází z finančních výkazů sestavených podle mezinárodních standardů pro finanční výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií a jsou auditované statutárním auditorem.

Vybrané ukazatele (v tis. Kč)

Výkaz o finanční pozici k 31. prosinci

(v tis. Kč)

31.prosince 2022

31.prosince 2021

AKTIVA

Dlouhodobá aktiva

373 973

0

Poskytnuté dlouhodobé půjčky

373 973

0

Odložená daň

0

Krátkodobá aktiva

25 353

227

Poskytnuté krátkodobé půjčky

0

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

7 656

132

Ostatní aktiva

17 697

95

AKTIVA CELKEM

399 326

227

(v tis. Kč)

31.prosince 2022

31.prosince 2021

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

4 757

28

Základní kapitál

200

Ostatní kapitálové fondy

8 000

0

Nerozdělený zisk

-3 443

-172

Dlouhodobé závazky

381 023

0

Emitované dluhopisy

381 023

0

Odložená daň

0

Krátkodobé závazky

13 546

199

Emitované dluhopisy

0

Závazky z obchodních vztahů

1 760

139

Ostatní závazky

11 786

60

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM

399 326

227

Výkaz o úplném výsledku za období od 1. ledna do 31. prosince

(v tis. Kč)

31.12.2022

16.9.21-31.12.21

Náklady na služby

-1 539

-164

Ostatní provozní náklady

0

-7

Provozní výsledek hospodaření

-1 539

-171

Výnosové úroky

26 649

0

Nákladové úroky

-24 917

0

Ostatní finanční náklady

-4 684

-2

Ostatní finanční výnosy

1 220

0

Finanční výsledek hospodaření

-1 732

-1

Zisk před zdaněním

-3 271

-172

Daň ze zisku

0

Zisk za účetní období

-3 271

-172

Ostatní úplný výsledek za účetní období (po zdanění)

-3 271

-172

Úplný výsledek hospodaření celkem za účetní období

-3 271

-172

Přehled o změnách ve vlastním kapitálu za období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022

(v tis. Kč)

Základní kapitál

Ostatní kapitálové fondy

Nerozdělený zisk

Celkem

Počáteční zůstatek k 1.1.2022

200

0

-172

28

Příplatky mimo ZK

0

8 000

0

8 000

Úplný výsledek za účetní období

0

-3 271

Konečný zůstatek k 31. 12. 2022

200

8 000

-3 443

4 757

Důležitá rizika a nejistoty, které by mohly ovlivnit finanční situaci Společnosti jsou popsány v příloze k účetní závěrce.

6. Informace o odměnách statutárním auditorům

Odměna za poskytnuté auditorské služby za rok 2022 představuje částku 180 tis. Kč bez DPH. Během roku 2022 nebyly poskytnuty ani vyfakturovány žádné neauditní služby.

7. Hospodářské postavení společnosti

Stabilita společnosti je obchodním partnerům garantována silným zázemím jediného společníka tvořeným mateřskou společností SGBV a celou skupinou SATPO.

8. Významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni 31.12.2022

Kromě následných událostí popsaných v příloze k účetní závěrce neexistují žádné další významné skutečnosti, které nastaly po rozvahovém dni.

9. Předpokládaný budoucí vývoj společnosti a hlavní rizika a nejistoty

Prioritou společnosti je emise dluhopisů a poskytování vnitroskupinového financování. Společnost působí téměř výhradně v rámci skupiny a není účastníkem vnějšího trhu. V roce 2023 Společnost hodlá pokračovat ve své hlavní činnosti, a to správě dluhopisů a poskytování vnitroskupinové financování ostatním společnostem ze Skupiny SATPO.

10. Významná soudní řízení

Společnost není účastníkem žádného soudního sporu.

11. Významné smlouvy

Společnost v roce 2022 neuzavřela žádnou významnou smlouvu mimo své běžné podnikání.

12. Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí

Společnost splňuje všechny zákonné předpisy v oblasti ochrany životního prostředí.

13. Aktivity v oblasti vývoje a výzkumu

Společnost nevykovává aktivity v oblasti vývoje a výzkumu.

14. Zaměstnanecké otázky a pracovněprávní vztahy

Společnost dodržuje platnou legislativu v oblasti pracovněprávních vztazích. Společnost neuplatňuje politiku rozmanitosti, nicméně při obsazování pozic ve svých orgánech přistupuje ke všem kandidátům nezaujatě a výlučně posuzuje jejich schopnosti a odborné znalosti. Společnost neměla v roce 2022 žádné zaměstnance.

15. Obchodní model podniku a jeho tvorba

Společnost byla založená za účelem vydání dluhopisů a následného poskytování vnitroskupinového financování. Z tohoto důvodu není obchodní model připravován. Společnost vychází z analýzy skupinového cash flow konsolidačního celku konečného vlastníka, které je podrobováno rizikovým scénářům.

16. Údaje o organizačních složkách v zahraničí

Společnost nemá organizační složky v zahraničí.

17. Čestné prohlášení

Jednatelé Společnosti prohlašují, že výroční zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Emitenta za uplynulé účetní období a podle jeho nejlepšího vědomí, veškeré informace a údaje v této výroční zprávě odpovídají vyhlídkám budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření a žádné podstatné okolnosti nebyly vynechány.

18. Informace o kodexech řízení a správy společností

Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky, zejména Zákona o obchodních korporacích. Společnost při své správě a řízení nepřijala a neuplatňuje pravidla stanovená v Kodexu správy a řízení společností ČR (2018, dále jen „Kodex“). Členové statutárních orgánů nedostávají finanční ani nefinanční odměny spojené s výkonem funkce.

Společnost se řídí prospektem vyhotoveným v souladu s nařízením Komise (ES) č. 809/2004, kterým se provádí směrnice Evropského parlamentu a Rady 2003/71/ES, který obsahuje veškeré údaje o Emitentovi cenných papírů a dluhopisech. Prospekt, tak jako veškeré dokumenty v něm uvedené jsou přístupné v sídle Emitenta a též v elektronické podobě na internetové stránce Emitenta

https://www.satpo.cz/pro-investory

.

19. Informace k vlivu ruské invaze na Ukrajinu na podnikatelskou činnost Emitenta

Skupina si je vědoma, že prudce zhoršená geopolitická situace způsobená ruskou vojenskou invazí na Ukrajinu zahájené 24. února 2022 bude mít podstatný vliv na hospodářství evropských zemí. Skupina neustále sleduje a vyhodnocuje možné dopady současné krize na aktivity své a svých klientů. Navzdory nejistotám ohledně ruské invaze na Ukrajinu se Emitent na základě vyhodnocení všech aktuálně dostupných informací domnívá, že předpoklad jeho nepřetržitého trvání není ohrožen. Skupina nezaznamenala významný dopad na své hospodaření. Dopad ruské invaze na Ukrajinu má negativní dopad obecně ve vztahu k inflaci, růstu cen pohonných hmot, plynu, potravin atd. Rostly i ceny stavebních prací. Na druhou stranu do Česka dorazily stovky tisíc uprchlíků, kteří mohou podpořit český trh práce, který se léta potýká s rekordně nízkou zaměstnaností. Současně obrovský počet ukrajinských občanů, kteří prchají před válkou ovlivní poptávku po ubytování a levném nájemním bydlení. Skupina tak nepředpokládá významné negativní dopady na své hospodaření.

Zpráva jednatelů o podnikatelské činnosti společnosti a stavu jejího majetku

1. Podnikatelská činnost a stav majetku

Emitent byl založen 16. září 2021 za účelem vydávání dluhopisů a jeho hlavní činností je poskytování vnitroskupinového financování ostatním společnostem ze Skupiny SATPO. Emitent žádné další činnosti nevykonává. Stav majetku Společnosti a výsledky hospodaření jsou uvedeny v účetní závěrce sestavené k 31. prosinci 2022.

2. Koncepce činnosti společnosti

Jednatelé společnosti během roku 2022 realizovali úkoly v souvislosti s emisí dluhopisů SATPO FIN. 7,10/26 (ISIN CZ0003537052), jejichž úpis byl zahájen 4. února 2022. K 31. prosinci 2022 byly upsány dluhopisy v celkové nominální hodnotě 400.000.000, - Kč. Jedná se o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem 7,10 % p.a., který je splatný pololetně zpětně k 4. srpnu a 4. únoru. Den splatnosti jmenovité hodnoty dluhopisů je 4. února 2026. Dále sledovali a analyzovali plnění cílů v rámci jednotlivých nemovitostních projektů Skupiny SATPO, plnění hospodářských výsledků, finanční a majetkovou situaci a platební schopnost společností, hodnotili obchodní politiku. V závěru roku sestavili vizi dalšího vývoje společnosti.

Společnost hodlá i nadále pokračovat ve své podnikatelské činnosti, a to emisi a správě dluhopisů a poskytování úvěrů/zápůjček společnostem ve Skupině SATPO.

3. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístupu emitenta k možným rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví

Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České republice a mezinárodními standardy finančního výkaznictví (IFRS). Emitent vede podvojné účetnictví. Změny může provádět pouze určené pracoviště. Při závěrkách se provádí kontrola zůstatků veškerých účtů hlavní knihy.

Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na vyhodnocování klíčových finančních a nefinančních ukazatelů výkonnosti s cílem dosažení hospodářských plánů Společnosti.

Rádi bych tímto poděkovali všem, kteří se přímo či nepřímo podíleli na splnění úkolů roku 2022.

V Praze dne 19. dubna 2023

Jiří Pokorný Pavel Starý Jiří Polanský

jednatel jednatel jednatel

SATPO finance, s.r.o.

Účetní závěrka za rok 2022

V souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií.

Výkaz o finanční pozici ke dni 31. prosince 2022

(v tis. Kč)

31.prosince 2022

31.prosince 2021

AKTIVA

Dlouhodobá aktiva

373 973

0

Poskytnuté dlouhodobé půjčky

3.1.

373 973

0

Odložená daň

0

Krátkodobá aktiva

25 353

227

Poskytnuté krátkodobé půjčky

0

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

3.2.

7 656

132

Ostatní aktiva

17 697

95

AKTIVA CELKEM

399 326

227

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

3.3.

4 757

28

Základní kapitál

200

Ostatní kapitálové fondy

8 000

0

Nerozdělený zisk

-3 443

-172

Dlouhodobé závazky

381 023

0

Emitované dluhopisy

3.4.

381 023

0

Odložená daň

0

Krátkodobé závazky

13 546

199

Emitované dluhopisy

3.4.

11 518

0

Závazky z obchodních vztahů

3.5.

1 760

139

Ostatní závazky

3.5.

268

60

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM

399 326

227

Příloha k účetní závěrce na stranách 16 až 27 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Výkaz o úplném výsledku

za období od 1. ledna do 31. prosince

(v tis. Kč)

31.12.2022

16.9.21-31.12.21

Náklady na služby

4.1.

-1 539

-164

Ostatní provozní náklady

4.2.

0

-7

Provozní výsledek hospodaření

-1 539

-171

Výnosové úroky

4.3.

26 649

0

Nákladové úroky

4.4.

-24 917

0

Ostatní finanční náklady

4.5.

-4 684

-2

Ostatní finanční výnosy

4 6.

1 220

0

Finanční výsledek hospodaření

-1 732

-1

Zisk před zdaněním

-3 271

-172

Daň ze zisku

0

Zisk za účetní období

-3 271

-172

Ostatní úplný výsledek za účetní období (po zdanění)

-3 271

-172

Úplný výsledek hospodaření celkem za účetní období

-3 271

-172

Příloha k účetní závěrce na stranách 16 až 27 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Výkaz změn vlastního kapitálu

za období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022

(v tis. Kč)

Základní kapitál

Ostatní kapitálové fondy

Nerozdělený zisk

Celkem

Počáteční zůstatek k 1.1.2022

200

0

-172

28

Příplatek mimo ZK

0

8 000

0

8 000

Úplný výsledek za účetní období

0

-3 271

Konečný zůstatek k 31. 12. 2022

200

8 000

-3 443

4 757

Příloha k účetní závěrce na stranách 16 až 27 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

Výkaz peněžních toků

za období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022

(v tis. Kč)

Za období

1.1.2022-31.12.2022

Za období

16.9.2021- 31.12.2021

Počáteční stav finančních prostředků

132

200

Provozní činnost

Zisk za účetní období před zdaněním

-3 271

-172

Změna stavu ostatních aktiv

-17 043

-95

Změna stavu závazků

1 829

199

Vyúčtované nákladové a výnosové úroky

-1 732

0

Ostatní finanční náklady a výnosy

3 464

0

-16 753

-68

Zaplacené úroky

-8 040

0

Přijaté úroky

189

0

Zaplacená daň

-1 899

0

Půjčky poskytnuté spřízněným stranám

-373 973

0

Příjmy z úvěrů poskytnutých spřízněným stranám

0

Čisté peněžní prostředky vytvořené z (použité v) provozní činnosti

-400 476

-68

Finanční činnost

Splátka dluhopisů

0

Emise dluhopisů

400 000

0

Příplatek mimo ZK

8 000

0

Čistý peněžní tok vztahující se k finanční činnosti

408 000

0

Čistá změna peněžních prostředků

7 524

-68

Konečný stav peněžních prostředků

7 656

132

Příloha k účetní závěrce na stranách 16 až 27 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

17

Příloha v účetní závěrce

1. Charakteristika a hlavní aktivity

Vznik a charakteristika společnosti

Společnost SATPO finance, s.r.o., IČO: 11855029, (dále také jako "Společnost" nebo „Emitent“) byla zapsána do obchodního rejstříku vedeného u Městského soudu v Praze pod spisovou značkou 355142 oddíl C. dne 16. září 2021. Její sídlo se nachází na adrese Holečkova 3331/35, Smíchov, 15000 Praha 5. Předmětem podnikání společnosti je zajišťování finančních činností v rámci skupiny SATPO, a to emitování dluhopisů, správě dluhopisů a poskytování úvěrů/zápůjček společnostem ve skupině SATPO.

Společníci k 31. prosinci 2022

Jediným společníkem a zároveň ovládající osobou podle Zákona o obchodních korporacích Emitenta je společnost SATPO Group B.V. (dále také jako „SGBV“) se sídlem na adrese 1083HN Amsterdam, Barbara Strozzilaan 201, Nizozemské království, registrační číslo 815445490, zapsaná do Nizozemského obchodního rejstříku pod číslem 34243136. Společnost SATPO Group B.V. je vrcholovou holdingovou společností investiční skupiny SATPO (dále také jako "Skupina"), která se zabývá investováním do nemovitostí.

SGBV přímo ovládá a kontroluje pan Jiří Pokorný na základě vlastnictví 90% podílu na základním kapitálu a 100% podílu na hlasovacích právech. Pan Jiří Pokorný je zároveň jednatelem Emitenta i SGBV. Emitent je součástí Skupiny.

SGBV je od roku 2022 daňovým rezidentem v České republice, protože sem dne 1.ledna 2022 přemístilo místo svého vedení.

Organizační struktura

Konsolidovanou účetní závěrku nejširší a nejužší skupiny účetních jednotek, ke které společnost jako konsolidovaná účetní jednotka patří, sestavuje SGBV. Tuto konsolidovanou účetní závěrku je možné získat v sídle konsolidující společnosti.

Společnost nemá vlastní zaměstnance. Vedení společnosti vykonávají jednatelé. Společnost využívá pro zajišťování předmětu činnosti a chodu společnosti služeb spřízněných stran.

Změny v obchodním rejstříku v roce 2022

Dne 3. ledna 2022 bylo do obchodního rejstříku zapsáno zástavní právo následujícího znění:

Podíl je zastaven ve prospěch WOOD & Company Financial Services, a.s., se sídlem Praha 1, nám. Republiky 1079/1a, PSČ 110 00, IČ 265 03 808 (Zástavní věřitel), jako zástavního věřitele, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva k podílu v korporaci SATPO finance, s.r.o. ze dne 28. prosince 2021

18

mezi Zástavním věřitelem a SATPO Group B.V., se sídlem 1083 HN Amsterdam, Barbara Strozzilaan 201, Nizozemské království, registrační číslo: 815445490 (Poskytovatel zajištění) (Zástavní smlouva), k zajištění (a) veškerých peněžitých dluhů SATPO finance, s.r.o., se sídlem Holečkova 3331/35, Smíchov, 150 00 Praha 5, IČO: 118 55 029 (Emitent) a Poskytovatele zajištění vůči Zástavnímu věřiteli a každému vlastníkovi dluhopisů SATPO FIN. 7,10/26, ISIN CZ0003537052 (Dluhopisy), které vznikly na základě Dluhopisů a Dokumentů emise (jak je tento pojem definován v Zástavní smlouvě), (b) veškerých peněžitých dluhů do celkové výše 800.000.000 Kč Emitenta a Poskytovatele zajištění vůči Zástavnímu věřiteli, které vzniknou na základě Dluhopisů a Dokumentů emise v budoucnu kdykoli do 4. února 2036 (včetně tohoto data), a které jsou následujícího druhu: (i) dluhy spočívající v povinnosti splatit jmenovitou hodnotu Dluhopisů, (ii) úroky nebo úroky z prodlení (včetně mimořádného úrokového výnosu), (iii) dluhy z ručení nebo finanční záruky, (iv) dluhy vyplývající ze slibu odškodnění nebo jiného ujednání s podobným účinkem, (v) agentský nebo jiný poplatek, (vi) náklady nebo výdaje vynaložené v souvislosti s ochranou, udržováním nebo výkonem práv či zajištění, (vii) náhrada škody včetně ušlého zisku a nemajetková újma, (viii) dluhy vzniklé z bezdůvodného obohacení, nebo (ix) dluhy vzniklé v důsledku odstoupení od smlouvy nebo neplatnosti, zdánlivosti, neúčinnosti, protiprávnosti či nevymahatelnosti smlouvy či jiného právního jednání. K podílu jsou jako věcná práva dále zřízeny zákazy bez předchozího písemného souhlasu Zástavního věřitele: (i) zřídit nebo umožnit existenci dalšího zástavního práva k podílu, (ii) zřídit nebo umožnit existenci jakéhokoli jiného zatížení (včetně předkupního práva) k podílu, k Právům spojeným s podílem (jak je tento pojem definován v Zástavní smlouvě) nebo jakémukoli dalšímu právu souvisejícímu s Podílem, (iii) prodat, převést, svěřit správci za účelem zřízení svěřenského fondu nebo jinak zcizit podíl nebo jakoukoli jeho část, Práva spojená s podílem nebo jakákoli jiná práva související s podílem.

Datum vzniku zástavního práva: 3. ledna 2022

2. Základní východiska a účetní pravidla pro sestavení individuální účetní závěrky

2.1. Prohlášení o shodě

Účetní závěrka je sestavena v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví (Mezinárodními účetními standardy IAS a Mezinárodními standardy účetního výkaznictví IFRS), které vydává Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB) a ve znění přijatém Evropskou unií.

Tato účetní závěrka je nekonsolidovaná.

2.2. Základní východiska

Účetní závěrka je sestavena za použití oceňovací báze historických cen. Historická cena obecně vychází z reálné hodnoty protihodnoty poskytnuté výměnou za zboží a služby.

Účetní závěrka je vykázána v českých korunách (Kč), které jsou současně funkční měnou společnosti. Všechny finanční informace jsou vykázány v tis. Kč, pokud není uvedeno jinak.

Společnost zvolila prezentaci výsledku hospodaření a úplného výsledku v jednom výkazu, s využitím druhového členění nákladů.

19

Výkaz peněžních toků je sestaven nepřímou metodou vykazování peněžních toků z provozní činnosti.

Společnost se součástí konsolidačního celku SATPO Group B.V.

2.3. Aplikace nových a novelizovaných Mezinárodních standardů účetního výkaznictví (IFRS) schválených pro použití v EU

2.3.1. Úpravy IFRS a nové interpretace, které jsou povinně účinné v běžném účetním období

V běžném účetním období společnost uplatnila úpravy IFRS a nové interpretace vydané Radou pro mezinárodní účetní standardy (IASB) a schválené pro použití v EU, které jsou povinně platné pro účetní období začínající 1. ledna 2021 nebo po tomto datu, které mohou být relevantní pro společnost.

- Úpravy IFRS 9, IAS 39 a IFRS 7: Reforma úrokových sazeb

- Úprava IAS 1 a IAS 8: Definice materiality

- Úpravy koncepčního rámce IFRS

- Úpravy IFRS 16 Leasingy – Úlevy na nájemném v souvislosti s pandemií COVID-19.

Nové standardy nemají významný účetní dopad na účetní závěrku společnosti.

2.3.2. Úpravy IFRS a nové interpretace dosud neaplikované

Úpravy IFRS a nové interpretace vydané Radou pro mezinárodní účetní standardy (IASB) a schválené pro použití v EU, které jsou povinně platné pro účetní období začínající 1. ledna 2022 nebo po tomto datu, které mohou být relevantní pro společnost.

Společnost v současné době posuzuje potenciální dopad nových standardů, novel standardů a interpretací přijatých EU ale dosud neúčinných a neaplikovaných při sestavování účetní závěrky, avšak nepředpokládá významný dopad na účetní závěrku.

2.4. Významné relevantní účetní postupy a politiky

2.4.1. Výnosy

Výnos je vykázán, jakmile je splněna povinnost k plnění, tj. pokud „kontrola“ nad zbožím či službami souvisejícími s příslušnou povinností k plnění je převedena na zákazníka.

2.4.2. Náklady

Náklady na služby jsou účtovány do období, s nímž věcně a časově souvisejí.

2.4.3. Finanční výnosy a finanční náklady

a) Finanční výnosy

Finanční výnosy zahrnují zejména úrokové výnosy z bankovních účtů a úroky z poskytnutých úvěrů.

Výnosové úroky z finančních aktiv se vykazují, pokud je pravděpodobné, že ekonomické užitky poplynou do společnosti a částka výnosu může být spolehlivě oceněna. Časové rozlišení výnosových úroků se

20

uskutečňuje s ohledem na neuhrazenou jistinu, přičemž se použije příslušná efektivní úroková míra, tj. úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní příjmy po očekávanou dobu trvání finančního aktiva na jeho čistou účetní hodnotu.

b) Finanční náklady

Finanční náklady zahrnují kupóny dluhopisů, náklady spojené s emisí dluhopisů, úrokové náklady na úvěry a půjčky a bankovní poplatky.

Výpůjční náklady, které nejsou přímo přiřaditelné pořízení či výstavbě způsobilého aktiva, jsou účtovány do výsledku hospodaření s pomocí metody efektivní úrokové míry.

2.4.4. Cizí měny

Funkční měnou společnosti je česká koruna.

Transakce v cizích měnách jsou přepočteny na příslušnou funkční měnu společnosti kurzem platným k datu transakce. Ke každému konci účetního období se peněžní položky v cizí měně přepočítávají za použití měnového kurzu k tomuto datu. Nepeněžní položky, které jsou oceněny v reálné hodnotě vyjádřené v cizí měně, se přepočítávají za použití měnového kurzu platného k datu určení reálné hodnoty. Nepeněžní položky, které jsou oceněny v historických cenách vyjádřených v cizí měně, se nepřepočítávají.

Kursové rozdíly vznikající při přepočtu jsou zaúčtovány do zisku nebo ztráty.

2.4.5. Daň z příjmů

Splatná a odložená daň se zahrnuje do hospodářského výsledku, kromě případů, kdy souvisí s položkami, které se vykazují buď v ostatním úplném výsledku, nebo přímo ve vlastním kapitálu.

Náklad na daň z příjmů se počítá za pomoci platné daňové sazby z účetního zisku zvýšeného nebo sníženého o trvale nebo dočasně daňově neuznatelné náklady a nezdaňované výnosy (např. tvorba a zúčtování ostatních rezerv a opravných položek, náklady na reprezentaci, rozdíl mezi účetními a daňovými odpisy atd.). Dále se zohledňují položky snižující základ daně (dary), odčitatelné položky (daňová ztráta, náklady na realizaci projektů výzkumu a vývoje) a slevy na dani z příjmů.

Odložená daň se vykáže na základě přechodných rozdílů mezi účetní hodnotou aktiv a závazků v účetní závěrce a jejich daňovou základnou použitou pro výpočet zdanitelného zisku. Odložené daňové závazky se uznávají obecně u všech zdanitelných přechodných rozdílů. Odložené daňové pohledávky se obecně uznávají u všech odčitatelných přechodných rozdílů v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že zdanitelný zisk, proti kterému se budou moci využít odčitatelné přechodné rozdíly, bude dosažen. Tyto odložené daňové pohledávky a závazky se nevykazují, pokud přechodný rozdíl vzniká z prvotního vykázání (kromě podnikových kombinací) aktiv či závazků v rámci transakce, která neovlivňuje zdanitelný ani účetní zisk. O odložených daňových závazcích se dále neúčtuje, pokud přechodné rozdíly vzniknou při prvotním vykázání goodwillu.

Účetní hodnota odložených daňových pohledávek se posuzuje vždy ke konci účetního období a snižuje se, pokud již není pravděpodobné, že budoucí zdanitelný zisk bude schopen odloženou daňovou pohledávku pokrýt v celkové nebo částečné výši.

21

Odložené daňové závazky a pohledávky se oceňují pomocí daňové sazby, která bude platit v období, ve kterém pohledávka bude realizována nebo závazek splatný, na základě daňových sazeb (a daňových zákonů) uzákoněných, resp. vyhlášených do konce účetního období.

Oceňování odložených daňových závazků a pohledávek zohledňuje daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým účetní jednotka ke konci účetního období očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků.

2.4.6. Rezervy

Rezervy se vykážou, má-li účetní jednotka současný (smluvní nebo mimosmluvní) závazek, který je důsledkem minulé události, přičemž je pravděpodobné, že účetní jednotka bude muset tento závazek vypořádat a výši takového závazku je možné spolehlivě odhadnout.

Částka vykázaná jako rezerva je nejlepším odhadem výdajů, které budou nezbytné k vypořádání současného závazku vykázaného ke konci účetního období po zohlednění rizik a nejistot spojených s daným závazkem. Pokud se rezerva určuje pomocí odhadu peněžních toků potřebných k vypořádání současného závazku, účetní hodnota rezervy se rovná současné hodnotě těchto peněžních toků (pokud je efekt časové hodnoty peněz významný).

Pokud se očekává, že některé nebo veškeré výdaje nezbytné k vypořádání rezervy budou nahrazeny jinou stranou, vykáže se pohledávka na straně aktiv, pokud je prakticky jisté, že Účetní jednotka náhradu obdrží a výši takové pohledávky je možné spolehlivě určit.

2.4.7. Finanční nástroje

Finanční aktiva a finanční závazky jsou vykazovány, jakmile se účetní jednotka stane stranou smluvních ustanovení finančních nástrojů.

Finanční aktiva a finanční závazky se při prvotním vykázání oceňují reálnou hodnotou. Transakční náklady, které lze přímo přiřadit pořízení nebo vydání finančních aktiv nebo finančních závazků (jiných než finanční aktiva a finanční závazky nezařazené do kategorie nástrojů oceňovaných v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty), se při prvotním vykázání přičítají k reálné hodnotě, resp. odečítají od reálné hodnoty finančních aktiv nebo finančních závazků. Transakční náklady, které lze přímo přiřadit pořízení finančních aktiv nebo finančních závazků oceněných v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty, se okamžitě vykazují v hospodářském výsledku.

a) Finanční aktiva

Finanční aktiva jsou dle IFRS 9 klasifikována jako nástroje následně oceněné naběhlou hodnotou, reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku (FVOCI) nebo reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL).

V souladu s IFRS 9 jsou finanční aktiva obecně klasifikována dle obchodního modelu společnosti pro řízení finančních aktiv a zároveň dle charakteristiky smluvních peněžních toků daného finančního aktiva.

Finanční aktiva jsou oceněna naběhlou hodnotou, pokud jsou splněny obě následující podmínky:

• finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za účelem získání smluvních peněžních toků, a

22

• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.

Dluhová finanční aktiva jsou oceňována reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud jsou splněny obě následující podmínky:

• finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a

• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.

Při prvotním zaúčtování jednotlivých investic do kapitálových nástrojů, které nejsou určeny k obchodování a které by jinak byly oceněny reálnou hodnotou do zisku a ztráty, si společnost může neodvolatelně zvolit, že bude vykazovat následné změny v reálné hodnotě do ostatního úplného výsledku. Tato volba se provádí pro každou jednotlivou investici zvlášť.

Všechna ostatní finanční aktiva, která nejsou oceněna naběhlou hodnotou nebo reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, jsou oceněna reálnou hodnotou do zisku a ztráty.

Snížení hodnoty finančních aktiv

Společnost vykazuje opravné položky na očekávané úvěrové ztráty u poskytnutých půjček, které jsou oceněné v naběhlé hodnotě.

Dle modelu očekávaných úvěrových ztrát společnost vždy účtuje o očekávaných úvěrových ztrátách a o změnách těchto očekávaných úvěrových ztrát. Hodnota očekávaných úvěrových ztrát je aktualizována ke každému datu účetní závěrky, aby obsahovala změny úvěrového rizika od počátečního vykázání.

Očekávaná úvěrová ztráta pro půjčky poskytnuté spřízněným stranám představuje pravděpodobnostně vážený odhad úvěrových ztrát. Úvěrové ztráty se oceňují jako současná hodnota všech peněžních nedostatků (rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce v souladu se smlouvou a peněžními toky, které účetní jednotka očekává, že obdrží). Očekávané úvěrové ztráty jsou diskontovány efektivní úrokovou sazbou finančního aktiva.

Při posuzování, zda se úvěrové riziko související s finančním nástrojem významně zvýšilo od prvotního zaúčtování, společnost porovnává riziko selhání u finančního nástroje k datu vykázání s rizikem selhání ke dni prvotního zaúčtování. Při tomto hodnocení společnost zvažuje jak kvantitativní, tak i kvalitativní informace, které jsou přiměřené a doložitelné, včetně historických zkušeností a informací o budoucnosti, které jsou dostupné bez vynaložení nepřiměřených nákladů nebo úsilí.

Finanční aktivum je úvěrově znehodnoceno, pokud nastala jedna či více událostí, které mají nepříznivý dopad na odhadované budoucí peněžní toky spojené s daným finančním aktivem. Mezi důkazy o tom, že aktivum je úvěrově znehodnocené, patří pozorovatelné informace o těchto událostech:

• významné finanční problémy emitenta nebo dlužníka,

• porušení smlouvy, např. neplnění závazku nebo nedodržení splatnosti,

• věřitel (věřitelé) udělil dlužníkovi z ekonomických či smluvních důvodů souvisejících s finančními obtížemi dlužníka úlevu (úlevy), které by jinak neudělil,

23

• významné zpoždění v získání povolovacích řízení oproti předpokladu

• významné zhoršení plánu prodeje bytových jednotek dlužníka

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost a vklady na požádání. Bankovní účty a vklady, které jsou splatné na požádání a tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků společnosti, jsou pro účely přehledu o peněžních tocích vykázány jako složka peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů.

b) Finanční závazky a kapitálové nástroje vydané účetní jednotkou

Klasifikace jako dluh nebo vlastní kapitál

Dluhové a kapitálové nástroje vydané společností se klasifikují jako finanční závazky nebo jako vlastní kapitál podle obsahu smluvní dohody a definic finančního závazku a kapitálového nástroje.

Kapitálové nástroje

Kapitálový nástroj je jakákoliv smlouva dokládající zbytkový podíl na aktivech účetní jednotky po odečtení všech jejích závazků. Kapitálové nástroje vydané účetní jednotkou se vykazují v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi.

Odkup vlastních kapitálových nástrojů společnosti je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Při koupi, prodeji, vydání nebo zrušení vlastních kapitálových nástrojů společnosti se do hospodářského výsledku nevykazuje žádný zisk nebo ztráta.

Ostatní finanční závazky

Ostatní finanční závazky (včetně půjček, ostatních závazků a závazků z obchodního styku) se následně oceňují v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry.

Metoda efektivní úrokové míry se používá k výpočtu zůstatkové hodnoty finančního závazku a alokace úrokového nákladu za dané období. Efektivní úroková míra je úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní platby (včetně všech poplatků a bodů zaplacených nebo přijatých, které tvoří nedílnou součást efektivní úrokové míry, transakčních nákladů a ostatních prémií nebo diskontů) po očekávanou dobu trvání finančního závazku nebo případně po kratší období na jejich čistou zůstatkovou hodnotu k okamžiku prvotního vykázání.

2.4.8. Spřízněné strany

Spřízněná strana je osoba nebo účetní jednotka, která je spřízněná s účetní jednotkou sestavující účetní závěrku.

a) Osoba nebo blízký člen rodiny této osoby jsou spřízněni s vykazující účetní jednotkou, pokud tato osoba

• Ovládá nebo spolu-ovládá vykazující účetní jednotku

• Má podstatný vliv na vykazující účetní jednotku, nebo

• Je členem klíčového vedení vykazující účetní jednotky nebo jejího mateřského podniku.

24

b) Účetní jednotka je spřízněná s vykazující účetní jednotkou, pokud platí některá z těchto podmínek:

c) Účetní jednotka a vykazující účetní jednotka jsou členy téže skupiny

d) Jedna účetní jednotka je přidruženým nebo společným podnikem jiné účetní jednotky (nebo přidruženým či společným podnikem člena skupiny, jejíž členem je i druhá účetní jednotka).

e) Obě účetní jednotky jsou společnými podniky téže třetí strany.

f) Jedna účetní jednotka je společným podnikem třetí účetní jednotky a druhá účetní jednotka je přidruženým podnikem třetí účetní jednotky.

g) Účetní jednotka je plánem požitků po skončení pracovního poměru ve prospěch zaměstnanců vykazující účetní jednotky, nebo účetní jednotky, která je spřízněna s vykazující účetní jednotkou. Je-li samotná vykazující účetní jednotka takovýmto plánem, finančně přispívající zaměstnavatelé jsou rovněž spřízněnými s vykazující účetní jednotkou.

h) Účetní jednotka je ovládána nebo spolu-ovládána osobou identifikovanou v bodu (a).

i) Identifikovaná osoba, která ovládá nebo spolu-ovládá vykazující účetní jednotku má podstatný vliv na účetní jednotku nebo je členem klíčového managementu účetní jednotky (mateřského podniku).

2.5. Použití odhadů a úsudků

Při přípravě účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení společnosti odhady a činí úsudky a předpoklady, které mají vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů a nákladů. Skutečné výsledky se od těchto odhadů mohou lišit.

Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve kterém je daný odhad revidován, a ve všech dotčených budoucích obdobích.

2.6. Stanovení reálné hodnoty

Řada účetních postupů a zveřejňovaných informací vyžaduje, aby byla stanovena reálná hodnota finančních a nefinančních aktiv a závazků.

Při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku využívá společnost v co nejširším rozsahu údaje zjistitelné na trhu.

Reálné hodnoty jsou v souladu požadavků IFRS 13 na základě použití odlišných vstupních údajů rozděleny do kategorií o různých úrovních:

a) Úroveň 1: ceny kótované (neupravené) na aktivních trzích pro identická aktiva nebo závazky;

b) Úroveň 2: jiné než kótované ceny vstupů obsažené v úrovni 1, které je možné zjistit u aktiva nebo závazku, a to buď přímo (např. ceny), nebo nepřímo (např. odvozením od cen);

c) Úroveň 3: metoda ocenění, pro kterou významné vstupy pro určení reálné hodnoty jsou nejméně pozorovatelné.

25

3. Vysvětlující informace k výkazu o finanční pozici

3.1. Poskytnuté dlouhodobé půjčky

Zůstatek k 31.12.2022

Zůstatek k 31.12.2021

Půjčky spřízněným osobám

373 973

0

Celkem

373 973

0

Společnost v roce 2022 poskytla úvěr společnosti SATPO Group B.V. na základě uzavřené Rámcové smlouvy o úvěru ze dne 20. listopadu 2021. Úvěr je úročen fixní úrokovou sazbou 9,00 % p.a. Splatnost je 31. prosince 2026. Součástí položky dlouhodobých půjček jsou neuhrazené úroky, které mají splatnost jako jistina půjčky.

3.2. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Zůstatek k 31.12.2022

Zůstatek k 31.12.2021

Hotovost v pokladně

1

Peněžní prostředky v bance

7 655

131

Celkem

7 656

132

3.3. Vlastní kapitál

Přehled o změnách vlastního kapitálu je uveden v úvodní části účetní závěrky.

Základní kapitál

Základní kapitál Společnosti ve výši 200.000, - Kč je plně splacen. Ve společnosti existuje jediný druh podílu, a to podíl základní. Každý společník může vlastnit pouze jeden podíl.

26

3.4. Emitované dluhopisy

Zůstatek k 31.12.2022

Zůstatek k 31.12.2021

Dluhopisy SATPO FIN. 7,10/26

400 000

0

Čas. rozlišení diskontu

-1 393

0

Ostatní související náklady

-17 584

0

Celkem Dlouhodobé závazky

381 023

0

Časově rozlišené úroky

11 518

0

Celkem úroky krátkodobé

11 518

0

3.5. Krátkodobé závazky

Zůstatek k 31.12.2022

Zůstatek k 31.12.2021

Dluhopisy – viz bod 3.4.

11 518

0

Závazky z obchodních vztahů – třetí strany

1 398

2

Závazky z obchodních vztahů – ve skupině

362

137

Ostatní závazky

268

60

Celkem

13 546

199

Ostatní závazky k 31.12.2022 představují dohady na audit a na zpracování DPPO.

4. Vysvětlující informace k výkazu úplného výsledku

4.1. Náklady na služby

2022

2021

Náklady na služby

1 539

164

Celkem

1 539

164

27

Náklady na služby představují náklady zejména na audit a služby spojené s chodem společnosti (vedení účetnictví, právní služby, pronájem sídla).

4.2. Ostatní provozní náklady

2022

2021

Ostatní provozní náklady

0

7

Celkem

0

7

Ostatní provozní náklady představují náklady na kolky a poplatky související se založením a správou společnosti.

4.3. Výnosové úroky

2022

2021

Úroky z úvěru spřízněné osobě

26 460

0

Úroky ostatní

189

0

Celkem

26 649

0

4.4. Nákladové úroky

2022

2021

Úroky z emitovaných dluhopisů

24 917

0

Celkem

24 917

0

4.5. Ostatní finanční náklady

2022

2021

Ostatní finanční náklady

4 684

2

28

Celkem

4 684

2

Ostatní finanční náklady představují zejména časové rozlišení odměny související s emisí dluhopisů.

4.6. Ostatní finanční výnosy

2022

2021

Ostatní finanční výnosy

1 220

0

Celkem

1 220

0

Ostatní finanční výnosy představují alikvotní úrokový výnos z emise dluhopisů.

4.7. Řízení finančních rizik

Finanční rizika připadající v úvahu za předpokladu plného fungování Společnosti:

Riziko likvidity

- Riziko likvidity je riziko, že hotovost nemusí být Společnosti k dispozici na zaplacení závazků v čase splatnosti za přiměřené náklady. Likvidita je řízena na konsolidované úrovni Skupiny a ne na úrovni jednotlivých dceřiných společností. Potřeba likvidity je nepřetržitě monitorována a její zvýšená neočekávaná potřeba je předem hlášená za účelem zabezpečení potřebných zdrojů

Úvěrové riziko

- Úvěrová kvalita bankovních zůstatků je s ohledem na to, že účet je vedený u České spořitelny, a.s. hodnocena jako dobrá a úvěrové riziko jako nevýznamné.

Riziko úrokových sazeb

- Společnost pokládá riziko úrokových sazeb za nevýznamné s ohledem na emisi dluhopisů s fixním kupónem.

Riziko kurzů cizích měn

- Společnost neeviduje žádné aktiva ani pasiva denominované v cizích měnách, a proto pokládá riziko kurzů cizích měn za nevýznamné.

Řízení kapitálu

- Společnost není povinna dodržovat žádné externě legislativou stanovené požadavky na kapitál, včetně jakýchkoli požadavků na solventnost či kapitálovou přiměřenost. Kapitál je řízen na konsolidované úrovni Skupiny. Cílem skupiny na konsolidované úrovni při řízení kapitálu je chránit schopnost Skupiny pokračovat v činnosti, poskytovat výnosy pro akcionáře a prospěch ostatním zúčastněným stranám a udržovat optimální kapitálovou strukturu s cílem snížit náklady na kapitál.

29

V souladu s ostatními společnostmi v tomto odvětví skupina monitoruje kapitál na základě čisté hodnoty aktiv.

- Skupina rovněž řídí poměr čistého zadlužení. Tento poměr je definován jako poměr mezi úročenými závazky od třetích osob s výjimkou jiné zadluženosti snížená o peněžní prostředky a celková aktiva skupiny.

4.8. Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidla přístupu k možným rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví

Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními zákonů a vyhlášek platných v České republice a mezinárodními standardy finančního výkaznictví (IFRS).

Emitent vede podvojné účetnictví. Při závěrkách se provádí kontrola zůstatků veškerých účtů hlavní knihy.

Společnost je řízena také za pomocí nástrojů controllingu. Tyto nástroje jsou zaměřeny na vyhodnocování klíčových finančních a nefinančních ukazatelů výkonnosti s cílem dosažení hospodářských plánů společnosti.

5. Podmíněná aktiva a závazky

Společnosti není známá existence podmíněných aktiv nebo podmíněných závazků. Vůči společnosti není veden žádný soudní spor, ani společnosti není známo, že by vůči ní soudní spor mohl být zahájen.

6. Transakce se spřízněnými stranami

6.1. Obchodní transakce

Krátkodobé závazky vůči spřízněným stranám

Zůstatek k 31.12.2022

Zůstatek k 31.12.2021

SATPO management, s.r.o

362

145

Celkem

362

145

Náklady –služby – spřízněné strany

2022

2021

30

SATPO management, s.r.o.

899

49

Celkem

899

49

Nakoupené služby od spřízněných stran představují služby spojené se správou společnosti.

Poskytnuté půjčky spřízněným osobám

k 31.12.2022

k 31.12.2021

SATPO Group B.V.

373 973

0

Celkem

373 973

0

Výnosové úroky spřízněné osoby

2022

2021

SATPO Group B.V.

26 460

0

Celkem

26 460

0

6.2. Odměny ředitelům a klíčovým členům vedení

Členové statutárních orgánů neobdrželi v roce 2022 žádné peněžní ani nepeněžní plnění.

6.3. Odměna statutárnímu auditorovi

Odměna za poskytnuté auditorské služby za rok 2022 představuje částku 180 tis. Kč. Během roku 2022 nebyly poskytnuty ani vyfakturovány žádné neauditní služby.

6.4. Následné události

Po skončení účetního období do data účetní závěrky nenastaly žádné další události, které by významně ovlivnily hospodaření společnosti.

V Praze dne 19. dubna 2023

Jiří Pokorný Pavel Starý Jiří Polanský

Jednatel jednatel jednatel

31

Zpráva o vztazích za období roku 2022

SATPO finance, s.r.o.

Společnost SATPO finance, s.r.o. , IČO: 118 55 029 , se sídlem: Praha 5, Holečkova 3331/35, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C , vložka 355142 (dále jen „ Společnost “) je povinna za účetní období roku 2022 sestavit zprávu o vztazích mezi ovládající osobou a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a osobami ovládanými stejnou ovládající osobou (dále jen „ Zpráva o vztazích “) dle § 82 a násl. zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, v platném znění (dále jen „ ZOK “).

1) Struktura vztahů mezi ovládající osobou a Společností a mezi Společností a osobami ovládanými stejnou ovládající osobou

Podle sdělení SATPO Group B.V. jako ovládající osoby, v němž statutární orgán Společnosti dle svého vědomí neshledal žádnou neúplnost, je struktura vztahů mezi těmito osobami uvedena v příloze č. 1

této Zprávy o vztazích.

2) Úloha Společnosti ve struktuře vztahů podle bodu 1)

Úlohou Společnosti je emise a správa dluhopisů.

3) Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoba vykonává ovládání pomocí svých vlastnických práv prostřednictvím rozhodnutí na valných hromadách Společnosti (popř. rozhodnutí jediného společníka / akcionáře Společnosti). Mezi způsoby a prostředky ovládání Společnosti patří společenská smlouva či zakladatelská listina Společnosti a rozhodnutí nejvyššího orgánu Společnosti, neexistují tedy žádné speciální smlouvy mezi Společností a ovládající osobou ve vztahu ke způsobům a prostředkům ovládání Společnosti.

4) Přehled jednání dle § 82 odst. 2 písm. d) ZOK

Společnost v účetním období roku 2022 neučinila žádná jednání na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných osob, při nichž by došlo k nakládání s majetkem, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu Společnosti zjištěného podle účetní závěrky za účetní období bezprostředně předcházející účetnímu období, za něž se zpracovává tato zpráva o vztazích.

5) Přehled vzájemných smluv

Příloha č. 2 této Zprávy o vztazích obsahuje veškeré smlouvy uzavřené mezi Společností a osobou

ovládající či s osobami ovládanými, které byly v roce 2022 účinné.

6) Posouzení vzniku újmy Společnosti a posouzení jejího vyrovnání podle §§ 71 a 72 ZOK

Veškerá jednání popsaná v bodě č. 4 této Zprávy o vztazích byla učiněna a smlouvy popsané v bodě č. 5 této Zprávy o vztazích byly uzavřeny za podmínek obvyklých v obchodním styku, stejně tak, byla veškerá poskytnutá a přijatá plnění na základě těchto smluv poskytnuta za podmínek obvyklých v obchodním styku a z těchto jednání a smluv nevznikla Společnosti žádná újma.

32

Společnost prohlašuje, že v účetním období roku 2022 nedošlo k žádnému ovlivnění chování Společnosti ze strany ovládající osoby (či osoby ovládané stejnou ovládající osobou), které by rozhodujícím a významným způsobem ovlivnilo výsledné chování Společnosti a vedlo k její újmě. Společnost prohlašuje, že jí nevznikla žádná újma, a tedy není nutné posuzovat vyrovnání újmy podle §§ 71 a 72 ZOK.

Statutární orgán Společnosti na základě důkladného zhodnocení úlohy Společnosti vůči ovládající osobě a osobám ovládaným stejnou ovládající osobou konstatuje, že Společnosti neplynou žádné zvláštní výhody a/nebo nevýhody plynoucí ze vztahů mezi Společností a jí ovládající osobou a/nebo osobami ovládanými stejnou ovládající osobou. Veškerá vzájemná plnění mezi těmito osobami směřují ke společnému zájmu, a to realizaci nemovitostních projektů na úrovni ovládaných projektových společností.

Pro Společnost její úloha vůči ovládající osobě a osobám ovládaným stejnou ovládající osobou nepředstavovala a nepředstavuje žádné riziko a není tedy třeba uvádět, zda, jakým způsobem a v jakém období byla či bude újma vyrovnána dle §§ 71 a 72 ZOK.

Statutární orgán s přihlédnutím k dostupným informacím prohlašuje, že údaje uvedené v této Zprávě o vztazích jsou správné a úplné.

V Praze dne 23.3.2023

____________________________

Jiří Pokorný

jednatel

SATPO finance, s.r.o.

____________________________

Ing. Jiří Polanský

jednatel

SATPO finance, s.r.o.

Tato zpráva se stává součástí výroční zprávy za rok 2022.

33

Příloha č. 1 Struktura vztahů mezi ovládající osobou a Společností a mezi Společností a osobami ovládanými stejnou ovládající osobou

Obchodní firma

Identifik ační číslo

Stát registrace

Způsob a prostředky ovládání

Účast prostřednictvím

City Home Invest II, s.r.o.

04527828

ČR